Нотаріус: Щоб купити земельну ділянку, сьогодні необхідно бути педантом

У нинішній час чимало жителів Кіровоградщини звертаються з запитаннями з приводу правових аспектів купівлі­продажу землі. На перший погляд, проблеми зовсім немає, однак, зауважує приватний нотаріус Ірина Драна, існують певні особливості оформлення документації. Адже чинні нормативно­правові акти не є «панацеєю» від усіх проблем, що виникають у ході реєстрації  такого майна.

Що таке договір купівлі­продажу землі? Наскільки важливим є цільове призначення земельної ділянки? Які категорії земель можуть і не можуть бути предметом договору купівлі­продажу? Відповіді на ці та інші, здавалося б на перший погляд прості, запитання, це основа розуміння ситуації при оформленні документації, – пояснює приватний нотаріус Кіровоградського міського нотаріального округу Ірина Драна. – Якщо ви маєте намір придбати земельну ділянку, то повинні бути надзвичайно уважними і з’ясувати всі особливості. Договір купівлі­продажу – це цивільно­правова угода, за якою одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність іншій (покупцеві), а покупець прий­має або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Нотаріус наголошує, оформлю­ючи договір купівлі­продажу земельної ділянки, слід звернути увагу на наступне: його необхідно укласти в письмовій формі, обов'язково нотаріально посвідчити та здійснити державну реєстрацію.

– Предметом договору купівлі­продажу є земельна ділянка, що має визначене місце розташування, зазначену площу, цільове призначення, склад угідь, правовий режим і відповідає частині 1 статті 79 Земельного кодексу, – конкретизує фахівець. – Договір купівлі­продажу земельної ділянки, як і інші угоди про перехід права власності, повинен містити: назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назву юридичної особи); вид угоди; предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму); документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку (ними можуть бути державний акт на земельну ділянку, свідоцтво про право на спадщину, або, як варіант, договори купівлі­продажу/дарування/міни (обміну – «КП»), довічного утримання, тощо; відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки; відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути); ціну; зобов'язання сторін.

Ірина Драна підкреслює, важливим є факт перевірки цільового призначення земельної ділянки, яку набуває особа – якщо цільове призначення не відповідає очікуванням, а використання землі здійснюється не за призначенням, усе може закінчитися проблемами з документами, неможливістю оформлення права власності, а в результаті неможливістю підключення інженерних мереж чи взагалі унеможливить, наприклад, зведення будинку чи іншої споруди на ній.

– Відповідно до статті 1 закону «Про землеустрій», цільове призначення земельної ділянки визначається на підставі документації землеустрою у встановленому законодавством порядку. На сьогоднішній день наказом Державного комітету України з земельних ресурсів від 23 липня 2010 року №548 «Про затвердження класифікації видів цільового призначення земель», визначено класифікацію видів цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, видом господарської діяльності, типами забудови, типами особливо цінних об'єктів. Так, згідно зі статтею 19 Земельного кодексу, землі за основним цільовим призначенням поділяються на наступні категорії: сільськогосподарського призначення, житлової та громадської забудови, природо­заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного, історико­культурного, лісогосподарського призначення, землі водного фонду та промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення, – нагадує нотаріус і зауважує, що нині одним із актуальних питань залишається оформлення земель категорії сільськогосподарського призначення. – Відповідно до частини 1 статті 22 Земельного кодексу, землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково­дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей. Частина 2 зазначеної статті визначає перелік земель сільськогосподарського призначення, до яких належать сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель лісогосподарського призначення, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо).

Фахівець зазначає, землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються­ у користування громадянам – для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, сільськогосподарським підприємствам – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, сільськогосподарським науково­дослідним установам та навчальним закладам – для дос­лідних і навчальних цілей, пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства, несільськогосподарським підприємствам, установам та організаціям, релігійним організаціям і об'єднанням громадян – для ведення підсобного сільського господарства, а також оптовим ринкам сільськогосподарської продукції – для розміщення власної інфраструктури.

– Здавалося б нічого незрозумілого немає, але слід звернути увагу, що наше земельне законодавство встановлює деякі особливості набуття права власності на земельні ділянки. Так, відповідно до частини 5 статті 22 Земельного кодексу землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватися у власність іноземцям, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам.

Візьмемо за приклад земельну ділянку з цільовим призначенням для індивідуального садівництва. На землях для індивідуального садівництва можуть зводитись садові будинки, можуть розміщуватися господарські будівлі (у тому числі для утримання домашньої птиці, кролів тощо) та споруди. Відповідно до частини 1 статті 35 Земельного кодексу, громадяни України з земель державної і комунальної власності мають право набувати безоплатно у власність або на умовах оренди ділянки для ведення індивідуального або колективного садівництва. Однак, слід зазначити одну особливість даного виду ділянок, оскільки ці землі належать до категорії земель сільськогосподарського призначення, то відповідно до Земельного кодексу такі землі не можуть перебувати у власності саме іноземних громадян. Отже, якщо ви громадянин іншої держави, маєте посвідку на постійне місце проживання на території України, то можете отримати таку земельну ділянку лише в оренду. Винятками є випадки успадкування земельних ділянок для садівництва іноземними громадянами або особами без громадянства. Проте за таких умов, останні повинні відчужити такі земельні ділянки протягом одного року з моменту набуття прав на них.

Крім того, відповідно до ­частини 2­­­ статті 81 Земельного кодексу, іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності, – пояснює Ірина Драна.

За словами нотаріуса, іноземці можуть набувати права власності на земельні ділянки, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлових будинків.

– У той же час, незважаючи на істотні обмеження у питаннях купівлі земельних ділянок іноземцями, віт­чизняне земельне законодавство не встановлює жодних обмежень у питаннях використання іноземцями земельних ділянок на правах тимчасового користування. Серед таких прав, зокрема, оренда землі, суперфіцій (право користування земельною ділянкою для будівництва), емфітевзис (право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб). Право оренди у таких випадках не відчужується. Права емфітевзису і суперфіцію можуть бути об'єктом купівлі­продажу, інших форм відчуження, спадкування, але виключно право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення, – зауважує спеціаліст.

Досить часто, надавши всі необхідні документи нотаріусу з метою оформлення договору купівлі­продажу земельної ділянки, у громадян також виникає питання, а навіщо потрібен витяг із Державного земельного кадастру про земельну ділянку, і взагалі що це за документ. Ірина Драна каже, він підтверджує наявність відомостей про земельну ділянку у Державному земельному кадастрі та містить дані про її площу, цільове призначення, кадастровий номер, обмеження у використанні, склад угідь та інші відомості.

– Зазначений витяг, – продовжує вона, – необхідний при укладанні будь­яких договорів щодо земельної ділянки, наприклад, якщо ви захочете продати чи купити ділянку, передати її в оренду, подарувати тощо. Винятком є лише складення заповітів. Витяг із Держкадастру про земельну ділянку може видаватися будь­яким Державним кадастровим реєстратором, адміністратором центру надання адміністративних послуг чи уповноваженою посадовою особою виконавчого органу місцевого самоврядування.

Зокрема, для отримання витягу з кадастру заявнику або уповноваженій ним особі необхідно подати Державному кадастровому реєстраторові наступні документи: заяву встановленої форми; документ, що підтверджує оплату послуг із надання витягу з Державного земельного кадастру; документ, який підтверджує повноваження діяти від імені заявника (у разі подання заяви уповноваженою заявником особою).

Витяг із Державного земельного кадастру про земельну ділянку видається особі в день надходження заяви.

– Звернутися за отриманням витягу з кадастру про земельну ділянку мають право наступні суб’єкти, – уточнює нотаріус, – власники, користувачі земельної ділянки або уповноважені ними особи, спадкоємці (правонаступники – для юридичних осіб) особи або уповноважені, особи, в інтересах яких встановлено обмеження або їхні уповноважені, органи державної влади, органи місцевого самоврядування для здійснення своїх повноважень, визначених законом, особи, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою, землеоціночних робіт, для виконання зазначених робіт (за дорученням власника, користувача або набувача права на земельну ділянку), нотаріус за дорученням власника земельної ділянки під час вчинення правочину щодо неї та особа, якій належить речове право на земельну ділянку.

Ірина Драна звертає увагу, що витяг із Державного земельного кадастру підписується Державним кадастровим реєстратором, адміністратором центру надання адміністративних послуг, уповноваженою посадовою особою виконавчого органу місцевого самоврядування.

– Слід зазначити, що витяг із Державного земельного кадастру є чинним протягом трьох місяців із моменту його видачі, крім витягу про земельну ділянку для оформлення права на спадщину, що видається спадкоємцям, та витягу з Державного земельного кадастру, що видається для підтвердження державної реєстрації земельної ділянки або внесення інших відомостей до Державного земельного кадастру, які є безстроковими. Тож, якщо ви хочете придбати земельну ділянку, необхідно з педантичністю та ретельністю підходити до даного питання, аби уникнути всіх проблем із документами та можливістю оформлення вашого права власності, – підсумувала приватний нотаріус Кіровоградського міського нотаріального округу.